Locação de imóveis no fim e início do ano: por que a movimentação aumenta?

O fim e o início do ano costumam trazer mudanças na rotina das pessoas. Trocas de emprego, início de um novo período acadêmico, mudanças familiares e reorganização financeira são alguns dos fatores que podem levar à busca por imóveis para alugar.

Para imobiliárias e administradoras, esse movimento pode representar uma mudança importante na rotina operacional. Mais imóveis podem entrar ou sair de locação, novos contratos podem ser iniciados e outros podem chegar ao fim. E, em cada uma dessas etapas, a vistoria de locação tem um papel importante na documentação do estado do imóvel.

O mercado de locação fica mais movimentado no início do ano?

É importante fazer uma distinção entre três fenômenos diferentes: aumento da procura, aumento do número de contratos e aumento dos preços dos aluguéis.

Os dados disponíveis não permitem afirmar que todo o mercado brasileiro registra uma alta generalizada no número de contratos durante o fim e o início do ano. Há, porém, evidências de sazonalidade e de mudanças relevantes no comportamento do mercado nesse período.

Um exemplo aparece nos dados do FGV IBRE. Ao divulgar o IVAR de janeiro de 2025, a instituição destacou que janeiro costuma apresentar um forte movimento de sazonalidade, com maior volume de reajustes de aluguéis residenciais realizados nessa época. O índice subiu 3,73% naquele mês, depois de uma queda de 1,28% em dezembro de 2024.

Em janeiro de 2026, o IVAR registrou nova alta, de 0,65%. Nesse caso, entretanto, o indicador mede a variação dos valores dos aluguéis, e não o número de imóveis alugados ou a quantidade de contratos firmados.

O próprio FipeZAP também mostra que os preços de locação residencial continuaram avançando no início de 2026. O índice registrou alta de 0,65% em janeiro e de 0,94% em fevereiro. No primeiro trimestre, a alta acumulada chegou a 2,45%.

Esses números ajudam a mostrar que o mercado de locação estava ativo, mas não devem ser interpretados automaticamente como prova de que houve um aumento equivalente na quantidade de contratos ou na procura por imóveis.

Por que o fim e o início do ano podem movimentar a locação?

A explicação está, em grande parte, nas mudanças que acontecem na vida das pessoas nessa época do ano.

Mudanças profissionais

Transferências de cidade, novas oportunidades de trabalho e mudanças na rotina profissional podem levar pessoas a procurar uma nova residência. Em alguns casos, a mudança precisa acontecer rapidamente, o que aumenta a pressão sobre o processo de locação.

Início do ano acadêmico

O começo de um novo período letivo também pode gerar procura por imóveis. Estudantes que mudam de cidade, famílias que precisam se aproximar de escolas e pessoas que iniciam uma nova etapa acadêmica podem buscar alternativas de moradia antes do início das aulas.

Mudanças familiares

Casamentos, separações, nascimento de filhos ou simplesmente a necessidade de mais espaço podem fazer com que uma família deixe um imóvel e procure outro.

Reorganização financeira

O começo do ano também costuma ser um período de revisão do orçamento. Algumas famílias podem procurar imóveis com aluguel mais compatível com sua renda, enquanto outras aproveitam o período para reorganizar seus planos de moradia.

Encerramento e início de contratos

O calendário também interfere na rotina dos contratos. Quando uma locação chega ao fim, o imóvel precisa ser devolvido, avaliado e, eventualmente, preparado para um novo inquilino.

Por isso, mesmo quando não existe um aumento generalizado no número de contratos, períodos com maior concentração de movimentações podem gerar uma demanda operacional maior para imobiliárias e administradoras.

O que os dados mostram sobre contratos e velocidade de locação?

Alguns levantamentos ajudam a observar o comportamento das locações de forma mais próxima da operação imobiliária.

Na Pesquisa Mensal de Locação Residencial de janeiro de 2024, o Secovi-SP registrou um Índice de Velocidade de Locação indicando períodos de ocupação entre 35 e 84 dias, dependendo do tipo de imóvel. Casas e sobrados apresentaram intervalo de 35 a 59 dias, enquanto apartamentos ficaram entre 35 e 84 dias.

O mesmo levantamento registrou os tipos de garantia utilizados nos contratos de locação realizados naquele mês, mostrando que os contratos efetivamente firmados possuem características próprias que vão além do comportamento dos preços anunciados.

Outro exemplo reforça a importância de observar a sazonalidade com cuidado. Segundo pesquisa do CRECI-SP, as locações de casas e apartamentos usados na capital paulista caíram 26,8% em dezembro de 2024 em comparação com novembro. Portanto, não é correto simplesmente afirmar que dezembro é um mês de alta nas locações.

O cenário é mais complexo: o final do ano pode apresentar redução de determinadas atividades, enquanto o período seguinte pode concentrar novas buscas, negociações, contratos e mudanças. A intensidade desse movimento também varia conforme a cidade, o tipo de imóvel e as condições do mercado.

Mais movimentação também significa mais trabalho para imobiliárias

Para uma imobiliária ou administradora, uma locação não termina quando o contrato é assinado.

Existe uma sequência de atividades que envolve anúncio, atendimento, análise cadastral, contrato, entrega do imóvel, acompanhamento da locação e, posteriormente, devolução das chaves.

Quando um imóvel entra em uma nova locação, a empresa precisa registrar corretamente suas condições. Quando o contrato termina, é necessário verificar como o imóvel está sendo devolvido e comparar esse estado com o registro realizado anteriormente.

Em períodos de maior movimentação, a quantidade dessas tarefas pode aumentar. Por isso, ter processos padronizados para as vistorias pode ajudar a imobiliária a manter consistência mesmo quando o volume operacional cresce.

O que é uma vistoria de locação?

A vistoria de locação é o registro técnico das condições de conservação de um imóvel em determinado momento da locação.

Na prática, a vistoria documenta os ambientes e os itens encontrados no imóvel, utilizando fotografias e descrições das condições observadas.

Entre os elementos que podem ser registrados estão:

• pisos e revestimentos;
• paredes e pintura;
• portas, janelas e esquadrias;
• instalações;
• equipamentos;
• móveis e itens presentes no imóvel, quando aplicável.

Esse registro cria uma referência documental para acompanhar o estado do imóvel durante a locação.

Vistoria de entrada e vistoria de saída

Vistoria de entrada

A vistoria de entrada registra as condições do imóvel antes ou no início da ocupação pelo locatário.

O objetivo é estabelecer uma referência clara sobre o estado de conservação do imóvel naquele momento, registrando visualmente os ambientes, acabamentos, instalações e demais itens que façam parte da vistoria.

Vistoria de saída

A vistoria de saída é realizada no momento da devolução do imóvel e permite verificar as condições encontradas ao final da locação.

Quando existe uma vistoria de entrada bem documentada, o registro de saída pode ser comparado com a situação anterior. Isso facilita a identificação de alterações e fornece evidências para a análise de eventuais reparos.

Por que a vistoria ajuda na gestão da locação?

Uma documentação detalhada não elimina todos os conflitos que podem surgir durante uma locação, mas fornece informações objetivas para a análise das condições do imóvel.

Entre os principais benefícios estão:

• Reduzir conflitos: locador, locatário e administradora passam a contar com um registro documentado das condições do imóvel.
• Registrar o estado inicial: a vistoria de entrada cria uma referência sobre como o imóvel foi entregue.
• Comparar entrada e saída: os registros podem ser utilizados para identificar mudanças ocorridas durante a locação.
• Fornecer evidências: fotografias e descrições ajudam na análise de eventuais reparos ou divergências.
• Dar mais segurança à gestão: a administradora conta com um histórico documental para apoiar a condução da locação.

Quais são os principais momentos para realizar uma vistoria?

Entrada do imóvel

É o momento de estabelecer o registro das condições do imóvel antes da ocupação ou no início da locação.

Saída ou devolução das chaves

É realizada no encerramento da locação, permitindo verificar as condições do imóvel e comparar o resultado com o registro de entrada.

Vistoria periódica

Quando aplicável à gestão da locação, uma vistoria periódica pode ser utilizada para atualizar o registro das condições do imóvel durante o contrato.

Renovação contratual

Em determinadas situações, a renovação do contrato pode ser uma oportunidade para atualizar a documentação do estado do imóvel, conforme a necessidade da gestão.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a vistoria?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece deveres tanto para o locador quanto para o locatário.

O artigo 22, inciso V, determina que o locador deve fornecer ao locatário, caso este solicite, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes. Já o artigo 23, inciso III, estabelece que o locatário deve restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Essas disposições ajudam a demonstrar a importância de manter registros claros sobre o estado do imóvel. No entanto, a legislação não deve ser interpretada como uma obrigação geral de realizar uma vistoria formal em toda e qualquer locação. A necessidade e a forma de documentação também dependem das circunstâncias e do contrato firmado entre as partes.

Como a Hauseful apoia imobiliárias e administradoras

Em períodos nos quais a rotina de locação exige mais operações, contar com um processo estruturado para as vistorias pode ajudar imobiliárias e administradoras a manter o padrão dos registros.

A Hauseful oferece vistorias de locação para imobiliárias, com realização de vistorias de entrada, saída e periódicas. A empresa informa que seus laudos contam com fotos por ambiente, geolocalização e assinatura eletrônica, além de relatório comparativo entre entrada e saída.

A operação é realizada por profissionais certificados pela Hauseful, seguindo uma metodologia padronizada para o registro das condições dos imóveis.

Para empresas que administram um volume maior de imóveis, esse tipo de estrutura pode apoiar a operação justamente nos momentos em que entradas, saídas e novas locações exigem mais organização.

Conclusão

O fim e o início do ano não significam necessariamente uma alta generalizada no número de contratos de locação. Os dados disponíveis mostram que existem movimentos sazonais e mudanças de ritmo, enquanto indicadores de preços, procura e contratos medem aspectos diferentes do mercado.

Para imobiliárias e administradoras, entretanto, a questão prática permanece: mudanças de residência, encerramentos de contratos e novas locações podem aumentar a quantidade de operações que precisam ser coordenadas.

Nesse cenário, a vistoria de locação é uma etapa importante para documentar o estado do imóvel, comparar entrada e saída e fornecer informações que apoiem a gestão da locação.

Com processos padronizados e registros completos, imobiliárias e administradoras conseguem organizar melhor essa etapa da operação e manter um histórico mais confiável dos imóveis sob sua gestão.

Perguntas frequentes

O mercado de locação aumenta no início do ano?

O início do ano apresenta movimentos sazonais no mercado de locação, mas não é correto afirmar que o número de contratos aumenta de forma generalizada em todo o Brasil. Os resultados variam conforme a cidade, o tipo de imóvel e as condições do mercado.

O aumento dos preços dos aluguéis significa que existem mais contratos?

Não necessariamente. Índices como FipeZAP e IVAR acompanham preços de locação, enquanto indicadores de contratos e velocidade de locação observam outros aspectos do mercado. Um aumento de preços não comprova, sozinho, aumento no número de contratos.

Quando deve ser feita a vistoria de locação?

Os principais momentos são a entrada do imóvel e a devolução das chaves. Dependendo da gestão da locação, também podem ser realizadas vistorias periódicas ou uma atualização do registro durante uma renovação contratual.

O que é registrado em uma vistoria de entrada?

A vistoria pode registrar, por meio de fotografias e descrições, as condições dos ambientes, pisos, paredes, esquadrias, instalações, equipamentos e outros itens presentes no imóvel.

A vistoria de saída pode ser comparada com a vistoria de entrada?

Sim. Quando existem registros de entrada e saída, eles podem ser comparados para identificar alterações nas condições do imóvel e fornecer evidências para a análise de eventuais reparos.

A vistoria é obrigatória em toda locação?

A Lei do Inquilinato estabelece deveres relacionados ao estado do imóvel e à sua restituição, mas não estabelece uma obrigação geral de realizar uma vistoria formal em toda locação. A documentação e os procedimentos aplicáveis também dependem do contrato e das circunstâncias da locação.